Более 250 тыс. домов в Украине разрушены боевыми действиями и российскими обстрелами с начала полномасштабного вторжения в 2022-м по начало 2024-го, свидетельствуют данные проекта "Россия заплатит". В его рамках аналитики Киевской школы экономики, нескольких министерств Украины и Нацбанка подсчитывают убытки, нанесенные страной от полномасштабной войной.
Их расчеты показали, что по состоянию на январь 2024-го было разрушено более 222 тыс. частных и свыше 27 тыс. многоквартирных домов. Прямые убытки только от разрушений жилого фонда аналитики оценили в январе в 58,9 млрд долл. Эти цифры продолжают расти.
Часть людей, потерявших крышу над головой, уезжают в поисках убежища за границу, а часть - остается в родной стране, ищут приют у родственников, в арендованных квадратных метрах либо же возможность приобрести недвижимость.
Одновременно государство предлагает своим гражданам программы льготной ипотеки и денежной компенсации за поврежденное и разрушенное жилье на неоккупированной территории. Журналист "Дрона" Анна Родичкина разбиралась, как работают эти программы и действительно ли они позволяет людям обрести новый дом.
Как работает льготная ипотека во время войны
Рынок недвижимости в начале российского полномасштабного вторжения, как и многие другие сферы экономики, замер. Однако экономика начала адаптироваться к военным реалиям, что позволило многим индустриям постепенно возвращаться к активности. Рынок недвижимости ожил в 2023-м, даже несмотря на тяжелую зиму и постоянные обстрелы энергетической инфраструктуры.
Строительство для экономики в целом имеет важное значение - это сфера, которая может запустить по цепи другие отрасли, загрузить заказами предприятия и оказать положительное влияние на рынок труда. Запуск выгодной ипотеки мог бы дать импульс сфере строительства. С другой стороны это позволило бы людям приобрести квадратные метры и мотивировать их остаться в Украине. И такая программа появилась в октябре 2022 года на базе существующих ранее ипотечных программ, но с более выгодными ставками.
Изначально льготная ипотека "єОселя" предполагала кредиты на жилье для довольно узкого круга заемщиков. На кредит под 3% годовых сроком до 20 лет и с первоначальным взносом от 20% стоимости жилья могли претендовать только кадровые военнослужащие Вооруженных Сил Украины (ВСУ), работники сектора безопасности и обороны, медики, педагоги и научные сотрудники.
В августе минувшего года правительство расширило круг тех, кто может претендовать на льготную ипотеку. С тех пор под 7% годовых ипотеку могут оформить ветераны войны, участники боевых действий и внутренние переселенцы, а также граждане, которые не имеют собственного жилья вовсе или живут на площади, которая считается меньшей норматива.
Норматив для квартиры - это 52,5 квадратных метра на человека плюс 21 "квадрат" на каждого следующего члена семьи. Для жилого дома это 62,5 "квадрата" плюс 21 на каждого члена семьи. То есть если семья из двух родителей и ребенка живет в квартире площадью до 94,5 "квадратов", она может претендовать на ипотеку "єОселя".
Некоторые регионы и даже отдельные города компенсируют ставку по кредиту для отдельных категорий из местного бюджета, таким образом получается ипотека под 0%.
Например, в Кривом Роге условия "нулевой ипотеки" предлагают военнослужащим по контракту, медикам, педагогам, ученым и силовикам. Во Львовской области на нулевую ставку могут рассчитывать также ветераны войны, участники боевых действий и люди с инвалидностью, в Закарпатье - военные и люди с инвалидностью. Компенсируют "проценты" также в Черновецкой и Одесской областях.
Ограничения льготной программы
Со старта программы по состоянию на 25 марта 2024 года ей воспользовались более 8,3 тыс. украинских семей, а общая сумма выданных кредитов на жилье превысила 12,8 млрд грн. Об этом свидетельствуют данные Укрфинжилья - финансового учреждения, которое курирует льготную ипотеку.
Более 5 тыс. кредитов взяли семьи военнослужащих, подписавших контракт с ВСУ. Что касается внутренних переселенцев, то на них пригодится лишь 118 кредитов. Правда, эта статистика не слишком уж показательна, ведь в условиях войны семья военного может быть вынуждена покинуть свой дом и обживаться в более безопасном регионе в статусе внутренних переселенцев. Таким образом, эти статусы нередко пересекаются.
Однако даже общая цифра в чуть более 8 тыс. кредитов свидетельствует о том, что доступным жилье по программе "єОселя" вряд ли можно назвать. Главное ограничение все-таки заключается в том, что это кредит, который нужно выплачивать в условиях экономической нестабильности.
Программа также ограничивает возраст недвижимости, которую можно приобрести по льготной ипотеке. Так, для ипотеки под 3% годовых доступны "квадратные метры" в домах не старше десяти лет в областных центрах и Киеве. Под 7% годовых условия еще более жесткие: дом должен быть не старше трех лет.
При этом Укрфинжилье размышляет над отказом от вторичного рынка недвижимости для льготной ипотеки, чтобы сфокусировать программу исключительно на квадратных метрах от застройщика.
Однако на другие населенные пункты, помимо областных центров и столицы, ограничение по возрасту недвижимости сейчас не распространяется.
Что касается столицы, чтобы "обойти" требование относительно возраста дома, люди рассматривают возможность покупки жилья в пригороде, поясняет основательница агентства по недвижимости DodomU Ирина Шапка.
Ее слова подтверждают данные Укрфинжилья - Киевщина остается неоспоримым лидером по количеству выданных кредитов "єОселя" - более 2,2 тыс. Тогда как в самой столице таких договоров подписано меньше 1,5 тыс., а на третьем месте Львовская область - 449 займов.
В агентстве DodomU отмечают, что в настоящее время основная масса потенциальных покупателей жилья обращается с запросом подобрать жилье в соответствии с программой "єОселя" или же по программе "єВідновлення".
"Люди хотят приобрести жилье с ремонтом, чтобы сразу же в нем жить. На рынке первичной недвижимости квартир с ремонтом от застройщика не так уж и много, и их быстро разбирают. А что касается домов и таунхаусов, то учитывая предполагаемую программой площадь, цены на них кусаются. Потенциальные покупатели просто не вписываются в свой бюджет. Под программу подпадает жилье класса "эконом" и "комфорт", а его на рынке немного", - говорит Шапка в интервью "Дрону".
Нельзя также забывать, что ипотека требует оплаты первоначального взноса в размере 20% стоимости недвижимости. Однокомнатная квартира в пригороде Киева, подходящая под "запросы" льготной программы, будет стоить около 2 млн грн, таким образом заемщику потребуется заплатить окло 400 тыс. грн или около 10 тыс. долл. без учета комиссий и дополнительных расходов.
В некоторых регионах местные бюджеты готовы частично покрыть расходы на первоначальный взнос для отдельных категорий заемщиков. В частности, в Николаевской области такую опцию предоставляют для военнослужащих, которые вернулись из российского плена, а Тернополь - для военных по контракту и силовиков.
Подать заявку на такой кредит довольно несложно - для этого нужно иметь смартфон и разработанное правительством приложение "Дiя". Однако найти соответствующее жилье не так легко, так как программа имеет еще и ограничения бюрократического характера. Например, ипотеку можно оформить только с аккредитованным в программе "єОселя" застройщиками. Однако то, как стремительно девелоперы присоединяются к программе, свидетельствует об интересе к такому инструменту.
В текущем году правительство ожидает роста интереса к льготной ипотеке и планирует выдать 12 тыс. новых кредитов в рамках программы "єОселя", а в будущем видит перспективу масштабирования.
Отстроить разрушенное
Первоначальный взнос, нелегкий подбор жилья, неуверенность в возможности выплачивать ипотеку и риски безопасности - это то, что останавливает потерявшего свое жилье из-за войны человека решиться на покупку новых квадратных метров даже по выгодной ипотеке. Но есть еще одна программа, и она касается тех, чье жилье повреждено или разрушено и находится на неоккупированной Россией территории. Это программа "єВідновлення".
Если речь идет о разрушенном жилье, программа предлагает получить сертификат на покупку новой квартиры или дома. Второй вариант - получить выплаты, чтобы отстроить разрушенное самим.
"Уже подано более 11 тыс. заявлений (на сертификаты за разрушенное жилье - ред.) и сформировано более 4,3 тыс. жилищных сертификатов, из них 1310 обменяно на новое жилье", - сообщила глава партии "Слуга народа" в Верховной Раде Елена Шуляк.
Сумму, которую можно будет впоследствии использовать для покупки нового жилья, рассчитывает специальная комиссия. Она рассматривает заявку, оценивает убытки и по утвержденной Кабинетом министром формуле рассчитывает объем компенсации. Деньги по сертификату должны поступить на счет продавца жилья после заключения договора у нотариуса.
Еще более активно украинцы, чье жилье пострадало от военных действий и обстрелов, используют опцию компенсации ремонта. Для капитального ремонта квартир максимальная сумма - 350 тыс. грн, а для домов - 500 тыс. грн. Эти деньги поступают на специальный счет на карте "єВідновлення". Они могут быть израсходованы исключительно на оплату стройматериалов, услуг подрядчиков.
"На сегодня согласовано почти 47 тыс. заявок на такую компенсацию, это более 4,9 млрд гривен", – указала Шуляк.
В правительстве анонсировали новую опцию - объединение госпрограмм "єВідновлення" и "єОселя" таким образом, чтобы денежную компенсацию за разрушенное или поврежденное жилье можно было использовать для оплаты льготной ипотеки. Помимо того, рассматривается вариант, как оценивать ущерб, если поврежненное или уничтоженное жилье находится на оккупированной территории. В настоящее время эта опция для переселенцев с оккупированных территорий недоступна.